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Investissement immobilier : Qu’est ce que le Cash Flow Positif ?

Investissement immobilier : Qu’est ce que le Cash Flow Positif ? Posted on 1 mai 2020Laissez un commentaire

1. Le Cash Flow Positif, qu’est-ce que c’est ?

Un investissement immobilier en cash flow positif correspond à un investissement pour lequel les revenus annuels générés par le bien immobilier sont supérieurs à l’ensembles des dépenses liées à ce bien (remboursement d’emprunt, charges, taxes, impôts, travaux, …).

Une autre façon de définir ce type d’investissement est qu’il génère des revenus nets supplémentaires à l’investisseur.

2. Exemple de Cash Flow:

Prenons l’exemple d’un bien immobilier de 450 000€ composé de 10 studios dont chaque loyer s’élève à 450€/mois provision sur charges comprise. D’autres détails sont importants pour calculer du cash flow net de toutes les charges de l’immeuble, comme par exemple :

  • les charges de l’immeuble s’élèvent à 6000€/ an
  • la taxe foncière est de 1350€/an
  • la gestion locative du bien coûte 315€/mois
  • les travaux pour maintenir l’immeuble en bon état sont estimés à 3000€/an
  • l’investisseur emprunte 100% de la valeur du bien à un taux de 1.3% sur 20 ans auprès d’une banque. Le remboursement de l’emprunt s’élève donc à 2430€/mois.
  • L’investisseur possède le bien par l’intermédiaire d’une SCI à l’impôt sur les sociétés dont le montant s’élève à 3210€/mois annuel.

Ainsi le bien génère un revenu total de 54000-6000-1350-315*12-3 000-2430*12 = 10 710€ sur lesquels la fiscalité de l’investisseur l’amène à payer 3210€ d’Impôts (impôt sur les sociétés de sa SCI).

Le Cash Flow de ce bien après avoir pris en compte l’ensemble des charges, est donc de 7500€ annuel. Ce bien est donc en Cash Flow Positif. Ce montant est un revenu net supplémentaire pour l’investisseur.

3. Alors pourquoi tout le monde n’investit pas en Cash Flow Positif ?

Investir en Cash Flow Positif demande une réelle expertise et une exécution sans faute des points suivants:

  • la recherche du bien immobilier dont le rendement vous assurera des revenus suffisamment élevés pour couvrir l’ensemble des dépenses est difficile. Attention, un bien pourrait être présenté avec un revenu brut élevé mais le montant des travaux d’entretien ainsi que ses charges de fonctionnement étant très élevés, le rendement net de ce bien se trouverait être trop faible pour vous assurer un Cash Flow Positif. Les spécificités du marché locatif local sont souvent mal estimées.
  • le choix de la fiscalité pour l’acquisition puis la gestion de votre bien immobilier est critique. Un mauvais choix de fiscalité peut entraîner une perte de plusieurs points de rendement comme nous le verrons dans l’exemple ci-dessous.
  • l’estimation de la vacance locative est difficile. Il est très fréquent de faire une mauvaise estimation liée à une analyse incomplète du marché locatif local. Une surestimation de 10% de la vacance locative impactera à vos revenus à la baisse de 10% ce qui peut faire passer un investissement en Cash Flow négatif.
  • le choix de l’agence de gestion est crucial: votre gestionnaire est votre partenaire. C’est lui qui s’assurera de relouer au plus vite vos logements, s’assurera de contracter de bons artisans et au meilleur prix. Une erreur dans le choix de votre agence de gestion qui serait basé par exemple sur le seul critère du montant facturé pour la gestion de votre bien peut vous coûter plusieurs points de rendement.

Reprenons l’exemple précédent d’un immeuble à 450 000€ générant 7500€ de Cash Flow Positif annuel et prenons l’hypothèse que l’investisseur fait l’erreur de ne pas analyser que ses locataires sont des étudiants et donc libèrent leur logement fin juin pour y revenir début Septembre. L’investisseur avait pris une hypothèse de 0% de vacance locative alors que dans ce cas précis, un peu plus de 2 mois sur 12 sont vacants, soit 20% de vacance locative.

Les revenus annuels ne sont donc plus de 54 000€ mais de 43 200€. Le bilan annuel est donc de -90€. Dans ce cas précis, l’investisseur avait choisi d’investir par l’intermédiaire d’une SCI à l’impôt sur les sociétés. Son résultat étant négatif, il ne paiera alors pas d’impôts supplémentaires.

Prenons maintenant l’hypothèse que cet investisseur gagne 50 000€/an et qu’il avait fait le choix d’investir en régime réel. Il est donc imposé à 30% sur ses revenus. Le montant de ses impôts s’élève donc à 30% * 43200€ = 12960€. Ainsi le Cash Flow annuel de l’investissement immobilier est maintenant de -13 050€. L’investisseur doit donc tous les mois faire un apport personnel de 1 087€ afin d’équilibrer les comptes.

Investir en Cash Flow négatif n’est pas totalement dénué d’intérêt. Dans le cas précédent, l’investisseur rembourse tous les ans 5% du montant de son emprunt et donc crée chaque année 5% * 450 000€ = 22 500€ (en négligeant l’augmentation de la valeur vénale du bien) de capital pour un coût de 13 050€. Ainsi pour 1€ dépensé chaque année, il en crée 1,7€.

Il faut cependant comparer cela à un investissement en Cash Flow positif où aucun apport n’est nécessaire pour une création de capital de 22 500€ + Cash Flow Positif . C’est également pour cela que l’on décrit ce type d’investissement comme autofinancé.

4. Les 5 raisons d’investir en Cash Flow Positif

1. Autofinancement

Ce point crucial a déjà été abordé dans les sections précédentes. L’autofinancement de votre investissement est ce qui vous assure de générer plus de revenus que de dépenses. Ainsi, chaque année, vous accumulerez des revenus qui vous permettront de réinvestir ou de mettre en valeur votre bien par l’intermédiaire de travaux.

2. Indépendant de votre situation personnelle

Investir en Cash Flow Positif vous permet de rendre votre investissement résiliant à tout changement d’ordre personnel ou professionnel qui pourrait intervenir dans votre vie.

En effet, si votre employeur décide de se séparer de vous, vous perdez alors votre source principale de revenus mais votre investissement ne sera pas impacté par ce changement car celui-ci n’a pas besoin d’apport de votre part.

Dans le cas où vous feriez un investissement en cash flow négatif, vous devriez surement revendre votre bien immobilier car vous ne pourriez plus faire les apports mensuels que vous faisiez au préalable pour équilibrer le compte de résultat. Un second effet négatif lié à ce changement de situation est que vous devriez vendre en urgence et donc ne pourriez pas optimiser votre prix de vente.

Un bien en cash flow positif peut être vendu au meilleur moment car il est autofinancé.

3. Revenus supplémentaires

Un investissement en Cash Flow Positif génère des revenus supplémentaires à l’investisseur. Ces revenus lui permettent d’améliorer son train de vie ou bien de réinvestir.

4. Le Réinvestissement

Cet argument est souvent très mal compris et son impact très mal évalué.

C’est la compréhension de cet argument qui fera la différence entre un investisseur dans l’immobilier qui achètera un bien pour générer des revenus supplémentaires et celui qui planifiera ses investissements pour atteindre en quelques années une réelle indépendance financière.

Trop d’investisseurs analysent leur investissement immobilier à l’aide du taux de rendement du bien = revenus / prix du bien. Cela les empêche de voir l’énorme opportunité qui se cache derrière l’effet de levier que la majorité d’entre-eux font en contractant un emprunt immobilier. Le prix que l’investisseur paye dans cette opération n’est pas le prix du bien mais l’apport qu’il fait au départ pour pouvoir contracter un emprunt auprès de la banque (en général, cela correspond aux frais de notaire et de dossier). Ainsi le bon indicateur à observer est revenus / apport. Cet indicateur se nomme TRI (taux de rendement interne).

Reprenons l’exemple de l’investisseur achetant un immeuble de 450 000€ générant 48 000€ de revenus (HC). Pour contracter un emprunt, la banque demande à l’investisseur de faire un apport équivalent aux frais de notaire, soit 31 500€. Ainsi l’investissement initial de 31 500€ rapporte à l’investisseur 48000€ de revenus bruts annuels. Soit un TRI de 152%. L’investissement en Cash Flow Positif permet alors à l’investisseur de multiplier ces opérations et donc les revenus générés par celles-ci afin d’atteindre très vite une indépendance financière.

Vous trouverez ci-dessous un exemple de plan de trésorerie qui illustre comment un investisseur peut générer des revenus confortables en suivant un agenda rigoureux de réinvestissement. Dans cet exemple vous trouverez l’utilisation de techniques telles que le décalage de trésorerie qui vous permettront d’accélérer votre stratégie de réinvestissement :

cash flow positif

Cet exemple illustre trois points essentiels :

  • Le réinvestissement : l’investisseur achète un nouveau bien immobilier dès qu’il en a la trésorerie
  • L’accélération des opérations d’investissement : il faut au départ 12 mois à l’investisseur pour avoir la trésorerie suffisante pour acheter un nouveau bien. Il ne lui en faut que 8 pour acheter un troisième. Cela n’a pas été simulé mais il ne lui faudrait que 5 mois pour acheter un 4ème immeuble équivalent.
  • La création de revenus supplémentaires : Cet exemple illustre la possibilité de créer 3000€ de revenus nets supplémentaires en 1 an et 9 mois.

5. Une sécurité supplémentaire

Le marché immobilier voit sa valeur évoluer au cours du temps. Les prix évoluent soit à la hausse ou à la baisse. La meilleure assurance que l’investisseur pourra prendre face à cette réalité sera de ne pas seulement parier sur une hausse de la valeur vénale du bien mais également de s’assurer que les revenus du bien lui permettront de réaliser une création de capital, quel que soient les conditions économiques dans lesquelles il se trouvera. Investir dans un bien en Cash Flow Positif, dont les revenus seront assurés grâce à une analyse précise des risques et potentielles évolutions du marché locatif, assurera à l’investisseur des revenus stables sur le long terme.

Comment investir en Cash Flow Positif ?

Fort de l’expérience de ses fondateurs dans l’immobilier locatif à haut rendement, Cash Flow Positif a été créée dans le but d’accompagner les particuliers dans la recherche et la mise en place de leur investissement autofinancé et autogéré.

N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez en savoir plus sur notre accompagnement. Vous trouverez également de plus amples informations sur notre site vitrine : https://www.cashflowpositif.net

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