Placement d’épargne sécurisé, une société civile de placement immobilier (SCPI) offre plusieurs avantages aux investisseurs. Par exemple, une SCPI permet à un investisseur de détenir un bien immobilier sans en être directement propriétaire et sans faire face aux aléas de la gestion ou de la détention d’un bien propre. Il permet également de bénéficier de revenus complémentaires intéressants, de diversifier son patrimoine ou de préparer une retraite paisible. Découvrez tout ce qu’il faut savoir à propos du fonctionnement de l’investissement en SCPI.
L’achat des parts d’une SCPI
L’achat des parts du capital d’une société civile de placement immobilier est la première étape d’un investissement en SCPI encore appelé l’investissement dans la pierre papier. Pour acheter des parts d’une SCPI, il suffit de se rendre sur un site de gestion de patrimoine tel que GoToInvest, de consulter son banquier, de s’adresser à un agent d’assurance ou de contacter directement une société de gestion.
L’avantage d’avoir recours à un site de gestion de patrimoine est que vous pouvez recevoir gratuitement des conseils d’un expert en SCPI. Vous n’avez qu’à soumettre votre projet avec le montant à investir, le profil de risque souhaité et vos coordonnées pour qu’il soit étudié par un conseiller. Vous bénéficierez ensuite d’un accompagnement sur mesure pour votre investissement.
Pour acheter des parts d’une SCPI, l’apport minimal est de 200 €. Il est possible d’apporter un montant plus conséquent avoisinant les centaines voire des milliers d’euros. La souscription peut se faire en une seule fois ou de façon périodique. La modalité d’achat varie en fonction du type de capital de la SCPI, s’il est fixe ou variable. Il existe donc plusieurs moyens d’investir en SCPI. Vous pouvez par exemple acheter des parts d’une SCPI :
- au comptant,
- à crédit,
- en démembrement,
- via une assurance-vie.
L’achat des parts au comptant s’effectue le plus souvent lors de la création du capital de la SCPI ou pendant son augmentation. Pour procéder à un achat à crédit, il faut que l’intégralité ou une partie du montant provienne d’un prêt bancaire. Un achat en démembrement permet quant à lui de scinder l’usufruit et la nue-propriété afin de détenir qu’un seul de ces droits pendant une période déterminée.
Quelles sont les différentes SCPI où investir ?
Pour un investissement en SCPI, il existe 3 modèles de sociétés dans lesquelles vous pouvez acheter des parts. Chacune d’entre elles a un champ d’investissement qui prend en compte des catégories de biens immobiliers.
Les SCPI de rendement
Les SCPI de rendement se concentrent essentiellement sur les immobiliers d’entreprise tels que les bureaux, les entrepôts logistiques, les commerces, les boutiques et les hôtels. Il peut aussi arriver qu’une SCPI de rendement soit consacrée aux résidences de service comme les EHPAD, les résidences dédiées aux seniors autonomes et les logements pour étudiants. Vous pouvez également rencontrer des SCPI de rendement spécialisées dont les investissements ciblent les actifs immobiliers d’un secteur spécifique tel que la santé ou l’éducation.
En achetant les parts d’une SCPI de rendement dite diversifiée, vous investissez indirectement dans un parc immobilier. Il peut être composé de différents types d’actifs immobiliers à savoir les immeubles de logistiques, les bureaux et les hôtels. Il y a également des SCPI régionales dont les investissements se font sur des biens immobiliers situés dans une zone géographique déterminée.
Les SCPI fiscales
Les SCPI fiscales investissent dans les biens immobiliers résidentiels en suivant des critères précis tels que l’état du bien (neuf ou ancien), la zone géographique ou le respect des normes énergétiques. Un investissement dans ces sociétés permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux en fonction de la forme de SCPI choisie. En effet, il existe plusieurs SCPI régis par les dispositifs fiscaux : le dispositif Pinel, le dispositif Malraux, le dispositif de déficit foncier.
Les SCPI de plus-value
Un peu plus rare sur le marché, les SCPI de plus-value encore appelées SCPI de valorisation sont des sociétés qui achètent des biens immobiliers à des prix réduits pour ensuite réaliser un grand profit à leur revente. Comme tout autre investissement, investir dans ce type de SCPI est risqué, mais il permet quand même de bénéficier d’un capital accru si les biens sont vendus. Ce sont le plus souvent des actifs immobiliers ayant un fort potentiel, bien situés et dont la rentabilité à long terme est très intéressante.
Comment s’effectue la gestion des fonds placés dans une SCPI ?
Une société de gestion reconnue par l’autorité des marchés financiers s’occupe le plus souvent de la gestion d’une SCPI. Le souscripteur n’a ainsi pas à charge la gestion des fonds s’il investit dans une SCPI.
La société de gestion utilise le plus souvent les fonds des différents investisseurs pour acheter des actifs immobiliers qui sont rentables. Elle s’occupe de leur entretien, effectue les éventuelles transformations pour les valoriser en vue de les proposer en location. La même structure peut se charger aussi du choix des locataires de tous les biens immobiliers acquis.
La société chargée de la gestion administrative et comptable de ces biens vous fait parvenir un bulletin trimestriel ou annuel qui récapitule toutes les informations liées à connaitre. Il peut s’agir entre autres des dernières acquisitions, des transactions effectuées, du taux d’occupation des biens immobiliers ou du rendement sur investissement.
Si c’est un investissement dans une SCPI de rendement, les revenus correspondent aux loyers des différents locataires des biens acquis par la société avec les fonds investis. Au cas où il s’agit d’un investissement dans une SCPI fiscale, il est plutôt question de réduction d’impôts au profit de l’investisseur.
Quelle modalité de distribution des revenus ou de réduction d’impôt ?
Chaque trimestre ou chaque mois, la société de gestion verse les revenus des loyers à chaque investisseur pour un investissement dans une SCPI de rendement en suivant le taux préalablement défini. Ces revenus sur investissement ne viennent toutefois pas le mois ou le trimestre après la souscription ou l’achat des parts de la SCPI. Il faut attendre entre 3 mois et 6 mois pour percevoir ces profits de l’investissement dans une SCPI.
Dans le cas d’un investissement dans une SCPI fiscale, la réduction d’impôts sur revenus se fait en fonction du temps d’engagement de location ou le montant total des travaux de réhabilitation du bien. Par exemple, pour un investissement dans une SCPI Pinel, la réduction fiscale est de 12 % pour 6 ans d’engagement de location, 18 % pour 9 ans et 21 % si la période d’engagement couvre 12 ans.
Qu’il s’agisse d’une SCPI de rendement ou d’une SCPI fiscale, la société chargée de la gestion des biens immobiliers déduit des frais de gestion qui varient entre 0,6 % et 1 % par année. Il faut également prévoir des frais de souscription qui peuvent varier d’un organisme de gestion à une autre.
