Le domaine de l’immobilier est vaste et ses mécanismes semblent particulièrement complexes à ceux qui n’ont jamais suivi d’études sur le sujet : vente, achat, mise en location, etc. Outre ces opérations « classiques », il n’est pas rare que certaines transactions ou situations exigent la présence d’un expert immobilier agréé. Si son rôle le plus connu consiste à estimer la valeur d’un bien immobilier, il faut savoir que les domaines d’intervention de l’expert immobilier sont plus vastes. Zoom sur les différents rôles de l’expert en immobilier.
L’expertise immobilière
Par définition, l’expert en immobilier est un professionnel qui a des compétences techniques et pratiques approfondies en matière d’estimation immobilière. Il peut estimer la valeur de tous les biens immobiliers, qu’il s’agisse d’une habitation, d’un bien agricole, commercial, forestier… Il s’appuie sur des éléments de valorisation ou de dévalorisation du bien afin d’en déterminer la valeur vénale ou locative. Il applique également des méthodes d’expertise en vigueur pour effectuer son diagnostic. Ces méthodes répondent à des normes d’expertise en Europe et sont répertoriées dans la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière. Ces méthodes ne se limitent donc pas aux éléments superficiels, comme l’état général du bien ou encore les matériaux utilisés pour sa construction.
L’expert immobilier est tenu au respect de différentes règles déontologiques vis-à-vis de ses mandants dès lors qu’il a accepté une mission. Il doit entre autres apporter des justifications à ses conclusions, utiliser tous les moyens d’investigation permettant d’accomplir sa mission et établir un rapport d’expertise précis. Trouver un expert en immobilier pour effectuer une expertise immobilière, c’est donc s’assurer d’avoir une estimation exacte, réaliste, transparente et surtout objective.
L’expertise judiciaire
L’expertise judiciaire d’un expert immobilier peut être nécessaire en cas de litige, de divorce ou de tout autre conflit opposant deux parties. L’intervention de l’expert peut être sollicitée par l’une des parties en litige ou être ordonnée par le juge d’instruction dans le cadre de l’affaire.
En sa qualité d’expert immobilier spécialisé dans le domaine judiciaire, ce professionnel peut intervenir pour le règlement d’un litige entre un propriétaire et un locataire pour faire un état des lieux par exemple, ou un vendeur et un acheteur pour l’identification et la datation d’un vice-caché, ainsi que des dommages qui y sont relatifs. À ce titre, il peut également procéder à l’expertise technique d’un bien immobilier en vérifiant les éventuelles malfaçons, humidité, infiltrations, etc. L’expert établira ensuite un rapport d’expertise sur la solidité de la structure.
L’expert judiciaire est également habilité à déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier destiné à la vente ou à l’achat dans le cadre d’une situation particulière comme un divorce, une succession, donation, partage, expropriation, etc.
Ses domaines d’intervention peuvent aussi s’articuler autour de la détermination de l’efficacité énergétique d’un bâtiment, en analysant sa performance et en identifiant les ponts thermiques qui peuvent y persister. Dans ce contexte, l’expert judiciaire peut éditer le passeport énergétique du logement.
Selon vos besoins, il vous sera possible donc de faire à un expert judiciaire généraliste ou spécialisé dans des domaines plus précis comme les bâtiments industriels ou commerciaux.
L’expertise en valeur vénale
La valeur vénale d’un bien immobilier est un terme utilisé pour désigner le prix auquel le bien ou le droit immobilier peut être mis en vente en considérant l’état du marché et dans le cadre d’une vente amiable au moment de l’expertise. La valeur vénale est également utilisée comme référence pour évaluer le montant de l’indemnité que l’assurance ou le responsable devra payer à un bénéficiaire en cas de destruction ou de détérioration d’un bien immobilier.
Cette valeur ne peut être obtenue qu’après l’intervention d’un expert immobilier, qui s’appuiera sur des méthodes spécifiques pour ce faire, les plus connues étant :
- La méthode sol et construction qui se base sur la valeur du terrain avant la construction, plus le coût de la construction moins la vétusté.
- La méthode par actualisation des cashflows qui s’appuie sur le flux financier obtenu pour le bien sur une période précise.
- La méthode par capitalisation du revenu qui consiste à appliquer un coefficient de capitalisation au revenu du bien immobilier.
- La méthode par comparaison qui consiste à se baser sur différents termes de comparaison pour déterminer la valeur vénale du bien. Les critères à retenir dépendront alors du type de bien faisant l’objet de l’expertise.
L’évaluation peut être effectuée sur un bien qui n’existe pas encore, pour le cas de constructions à venir ou d’une reconstruction de bâtiments par exemple. L’expertise en valeur vénale peut aussi être requise dans le cadre d’autres transactions immobilières comme la mise en hypothèque, l’expropriation, la répartition de tantièmes pour la création d’une copropriété, la succession, le partage, la donation, etc.
Enfin, elle peut s’appliquer sur tous les types d’immobilier, qu’il s’agisse d’une habitation, d’un fonds de commerce, d’un immobilier agricole ou forestier, de bureaux, d’un immobilier de loisirs, etc.
La formation en expert immobilier
Les professionnels qui œuvrent dans le domaine de l’immobilier peuvent également se former dans le domaine de l’expertise en intégrant des réseaux d’experts immobiliers de métier qui proposent des formations. Ces formations peuvent notamment être utiles pour réactualiser vos connaissances si vous êtes déjà expert immobilier.
En optant pour cette solution, il sera possible de se former :
- Aux enjeux et aux règles de l’expertise immobilière (domaines d’intervention, méthodes de calcul…),
- En valeur vénale (différentes méthodes d’estimation, méthodes d’expertises comparatives, examen pratique et rédaction de rapport d’expertise)
- En négociation immobilière (estimation immobilière, négociation financière, rédaction de devis, réalisation de diagnostics immobiliers obligatoires…)
- En terrain agricole
Notez que vous pouvez solliciter votre compte personnel de formation (CPF) si vous disposez de crédits, afin de financer tout ou partie de votre formation. Vous pouvez également vous renseigner auprès de pôle-emploi si vous êtes demandeur d’emploi, ou encore de votre entreprise si vous travaillez déjà dans le domaine de l’immobilier. Votre droit à la formation vous ouvre la possibilité d’approfondir vos connaissances et d’acquérir de nouvelles compétences. De plus, les formations peuvent se suivre en présentiel ou à distance afin de s’adapter à tous.
